Mieterhöhung, wenn es keinen Mietspiegel und nur sehr wenige Vergleichswohnungen gibt
In meinem Interview mit dem öffentlich bestellten Mietengutachter Bernd Täffner aus Worms sprechen wir über die Möglichkeiten für einen privaten Vermieter, kostengünstig sein Mieterhöhungsverlangen zu begründen. Kommt man auf dem relativ kostengünstigen Weg nicht weiter, hilft nur ein Mietwertgutachten.
In diesem Video erfahren Sie, was man machen kann, wenn es nicht genug Vergleichsmieten gibt und wie der Datenschutz Ihre Vergleichswohnungen reduzieren kann.
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Der einfache Weg für private Vermieter
Bei einem privaten Mieterhöhungsverlangen reichen erst einmal drei Vergleichsobjekte, die man benennen muss. Es ist jedoch so. dass der Mieter die Möglichkeit haben muss, diese zu besichtigen. Und da fangen die Probleme schon an, denn ein anderer Mieter hat sicher kein Interesse, seine Wohnung Fremden zu zeigen. Eventuell weiß er auch nichts von seinem Glück. Hat der Mieter diese Möglichkeit nicht, so kann man diese Vergleichswohnung nicht verwenden. In diesem Fall kann man nur auf ein Mietwertgutachten umschwenken.
Der teure Weg für eine Mieterhöhung: Mietwertgutachten
Ein Mietwertgutachten ist jedoch sehr teuer, da hier vom Gericht viel höhere Anforderungen gestellt werden. Es geht nicht mehr darum, drei Vergleichsmieten zu benennen, sondern die ortsübliche Vergleichsmiete muss ermittelt werden. Dies ist ein rechtlicher Begriff und hat überhaupt nichts mit der Marktmiete zu tun. Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt sich aus Neuabschlussmieten und erhöhten Bestandsmieten zusammen. Hier beginnt das Problem. Die erhöhten Bestandsmieten sind heute kaum zu bekommen, da sie zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelt werden und üblicherweise nicht an die Öffentlichkeit gelangen. Somit kann niemand genau sagen, in welchem Verhältnis die erhöhten Mieten zu den neu abgeschlossenen stehen. Vor Gericht müssen aber beide Mieten eingebracht werden – und zwar in dem Verhältnis wie sie tatsächlich auftreten.
Durch die vielen Privatvermieter erfährt man heute gar nicht mehr, wenn eine Bestandsmiete erhöht wurde. Der Nachweis ist sehr schwierig. Früher haben Hausverwaltungen oder Makler die vermittelten Mieten an die Gutachter mitgeteilt. Mit den neuen Datenschutzgesetzen ist aber eine Verunsicherung zu spüren, so dass dieser Informationsstrom zum Erliegen gekommen ist.
Ein praktischer Ausweg, wenn man als Mietgutachter nicht genug Vergleichsmieten für das Gericht hat
Man kann mit dem Richter und den beteiligten Parteien vereinbarten, dass statt der vereinbarten Mieten Angebotsmieten herangezogen werden. Dies sind keine tatsächlichen Abschlussmieten, aber es hat sich herausgestellt, dass in 84% aller Fälle, die Abschlüsse mit den Angeboten übereinstimmen. Vor einigen Jahren wurde vom IVD eine Umfrage bei den IVD-Maklern und Sachverständigen eine Minutenumfrage zu diesem Thema durchgeführt. So weit ich weiß, haben mehr als 700 Beteiligte geantwortet.
Diese Angebotsmieten sind leichter zu erhalten. Es gibt Datenanbieter, wie zum Beispiel IMV GmbH aus München, die Internetportale und Zeitungsanzeigen auswerten und in Datenbanken veröffentlichen. Man kann die entsprechenden Daten dann nach verschiedenen Kriterien auswerten. Auch ich greife oft auf diese Daten zurück, da sie sehr umfangreich sind. Häufig werden auch die Adressen mit angegeben, so dass man sich über die Lage ein Bild machen kann.