Ausgebaute Kellerräume und trotzdem keine Wohnfläche?

Als Eigentümer macht man es sich schön und baut den Keller wohnlich aus. Es wird eine Heizung installiert und ein Teppich ausgerollt. Schwupps wird der Keller in die Wohnfläche eingerechnet. Bei einem Verkauf sollte sich das positiv auswirken, schließlich ist das Haus doch größer geworden. Oder nicht?

Wie gehe ich als Sachverständige an diese Problematik heran?

In einem ersten Schritt prüfe ich, ob der Raum als Aufenthaltsraum angesehen werden kann. Die Definition finde ich in der Landesbauordnung NRW unter § 48. Da es tausende Ausnahmen und Besonderheiten gibt, vereinfache ich die Sache zur Anschaulichkeit. Es wird hier auch nur der Kellerraum besprochen.

1. Notwendige Raumhöhe

Normalerweise sollte ein Raum eine lichte Höhe von 2,40 m aufweisen. Das heißt, von der Oberkante des Fußbodenbelags bis zur Unterseite der Decke. Ausnahmsweise als absolute Untergrenze werden 2,20 m akzeptiert, wenn es sich um Appartements oder einzelne Räume im Keller handelt, die zu einer Wohnung in anderen Geschossen gehören.

2. Notwendige Größe der Fensteröffnung

Das Rohbaumaß der Fenster muß mindestens 1/8 oder 12,5% der Grundfläche des Raumes betragen.
Rohbaumaß heißt, ohne Putz oder Fensterrahmen. Also ist das Rohbaumaß auf jeder Seite etwa 2 – 3 cm größer als in der Öffnung gemessen. Die vor Ort gemessene Öffnung vergrößert sich also noch etwas.

3. Notwendige Höhe des Außengeländes

Die Böschung draussen vor dem Fenster darf nicht höher als 80 cm höher liegen als die Oberseite des Fußbodenbelags im Raum.
Außerdem muss sie so abgeböscht sein, dass auch im Winter genug Licht hinein fällt. Die Landesbauordnung sagt jedoch nichts über die genaue Breite oder den Winkel aus.

4. Ausnahmen

Bäder oder Küchen gelten als Aufenthaltsräume, die nicht dem Wohnen dienen. Hier dürfen auch Lüftungsanlagen die Fenster ersetzen. Die Anforderungen sind geringer, da man sich dort nur zeitweilig aufhält.
Fensterlose Bäder im Keller sind mit einer mechanischen Belüftung/Entlüftung zulässig.
Bei Küchen ist die Anforderung etwas höher. Hier muss wenigstens ein Sichtkontakt zu einem Raum mit einem Fenster bestehen und eine ausreichende Lüftung besteht.

5. Baugenehmigung vorhanden?

Bitte die Baugenehmigung heranziehen, ob der Raum auch baurechtlich für den Daueraufenthalt genehmigt ist. Manchmal gibt es hier nämlich Ausschlüsse. Steht dort „Keller, Abstell, Hobby“ weist es darauf hin, dass dieser Raum nicht als Daueraufenthaltsraum genehmigt oder bestimmt ist.