Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser in Rheinbach, Swisttal und Meckenheim

Starker Preisanstieg für frei stehende Einfamilienhäuser.

In diesem Artikel finden Sie brandheiße Kaufpreise 2016 in Rheinbach, Meckenheim und Swisttal mit allen Ortsteilen. Diesen tiefgehenden Überblick gab es noch nicht.
Im Rhein-Sieg-Kreis findet derzeit eine Interessentenrallye statt. Die offizielle Auswertung der Verkaufszahlen aus dem Jahr 2015 zeigt: am meisten gewinnen die älteren Häuser. Vermutlich, weil sie bei dem heißen Markt noch für die meisten Käufer erschwinglich sind und somit auf große Nachfrage treffen. Diese Immobilien werden auch im Hinblick auf einen Abriss und eine dichtere Neubebauung gekauft.
Die Qualität der Lage führt zu unterschiedlichen Bodenwerten

Im Rhein-Sieg-Kreis werden drei Lagequalitäten unterschieden.

Als mittlere Lage gelten Bodenwerte von 30 €/m² bis 150 €/m². Diese sind in gering besiedelten Dörfern ohne ausreichende Infrastruktur oder in Gegenden mit unterdurchschnittlicher Kaufkraft zu finden. Beispiele sind die kleinen Dörfer in den Rheinbacher Höhenorten.
Als gute Lage gelten Bodenwerte zwischen 151 €/m² und 200 €/m². Darunter fallen Vororte von mittleren Städten aber auch ländliche Gemeinden, die einige Einkaufsmöglichkeiten und einen akzeptablen öffentlichen Nahverkehr aufweisen. Beispiele hierfür sind die Meckenheimer Vororte, Rheinbacher Vororte Richtung Meckenheim oder die größeren Dörfer in Swisttal.
Als sehr gute Lage werden Bodenwerte zwischen 201 €/m² und 320 €/m² eingestuft. Diese findet man in den Städten und in den an die größeren Städten angrenzenden Vororten. Beispiele sind die Städte Rheinbach, Meckenheim und Teile von Buschhoven, die sehr gut von Bonn zu erreichen sind.

1) Entwicklung in den Städten und gesuchten Vororten = sehr gute Lage

Hätten Sie in den sehr guten Lagen und dem städtischen Bereich 2014 ein Haus aus der Vorkriegszeit gekauft, so könnten Sie sich über einen Wertzuwachs von bis zu 13% freuen. Die danach gebauten Häuser verteuerten sich immerhin um die 4-5%. Nur die 80er Jahre Häuser und ganz moderne Häuser stechen heraus: sie wurden zwischen 6% und 8% teurer verkauft.
Wieso  steigen ältere Häuser viel stärker im Wert als vergleichsweise jüngere Häuser?
Viele sehr alte Häuser liegen in zentrumsnahen und begehrten Lagen mit großzügigen Grundstücken. Die Gebäude haben nur noch einen geringen Wert. Die Entwicklung geht dahin, dass Käufer dort einen Komplettabriss planen, nur um das Grundstück neu zu bebauen. Teilweise werden diese Grundstücke auch geteilt und effizienter bebaut. Dieses Potential einer Wertsteigerung wird in Zeiten günstigen Baugelds belohnt.

Der Dauerbrenner

Die ganz jungen Häuser in guten Lagen sind immer gefragt. Denn in den Städten gibt es ausreichend kaufkräftige Nachfrage an Berufstätigen mit entsprechendem Einkommen, die einen guten Zustand und eine gute Lage teuer honorieren.

Tabelle zu den durchschnittlichen Kaufpreisen in Rheinbach für freistehende Einfamilienhäuser 2016

Durchschnittliche Kaufpreise in Rheinbach für freistehende Einfamilienhäuser 2016.

2) Preisentwicklung in der Nähe der Städte = gute Lage

In gesuchten Vororten und beliebten ländlichen Gemeinden war das Wachstum weniger stark. Häuser aus den 60er Jahren verteuerten sich um 6%. Jüngere Häuser blieben vom Wert gleich oder stiegen nur bis maximal 3%.

Warum nur geringes Wachstum? Diese Lagen konkurrieren einerseits mit den günstigeren Orten. Wenn man schon aufs Dorf zieht, kann man auch 5 Kilometer weiter fahren und Kaufpreise sparen. Andererseits stiegen die Kaufpreise in der Vergangenheit schon deutlich an und liegen nur noch leicht unter denen der Städte. Ein Kauf in der Stadt wird von vielen Interessenten präferiert. Die guten Lagen stecken also ein wenig in der Mitte zwischen sehr günstig einerseits und leer gefegtem Angebot andererseits.

Tabelle zu den durchschnittlichen Kaufpreisen in Meckenheim für freistehende Einfamilienhäuser 2016

Kaufpreise für freistehende Einfamilienhäuser in Meckenheim.

3) Kaufpreise auf den Dörfern = mittlere Lage

In dörflichen Lagen verteuerten sich vor allem die frei stehenden Häuser aus den 50er und 60er Jahren. Hätte ein Käufer dort ein Haus im Jahr 2014 gekauft, könnte er es heute zwischen 8% und 10% teurer verkaufen.

Warum stiegen die Preise bei den sehr günstigen älteren Häusern so stark?

Käufer können sich wegen der niedrigen Zinsen zum ersten Mal ein Haus erlauben. Auf dem Dorf sind die Einstiegspreise generell niedriger. Ein älteres und modernisierungsbedürftiges Haus ist ebenfalls günstiger als ein komplett hergerichtetes Objekt. Rundum: die günstigsten Lagen und die einfachsten Häuser haben am meisten gewonnen. Hierauf stürzen sich Käufer mit begrenztem Budget. Diese Häuser haben in den letzten Jahren wegen der Landflucht deutlich an Wert verloren und erholen sich jetzt erst wieder auf ihr ursprüngliches Niveau.

Durchschnittlicher Kaufpreis für freistehende Einfamilienhäuser in Swisttal.

Wer waren die Verlierer bei der Entwicklung?

Einen deutlichen Kaufpreisrückgang haben die ganz modernen frei stehenden Einfamilienhäuser in dörflichen Lagen (-3%) und gesuchten Vorortlagen/bevorzugten ländlichen Gemeinden (-4%) erfahren.

Das Kaufpreisniveau ist dort vermutlich im Vorjahr schon so stark angestiegen, dass der Preisunterschied zum Neubau nur noch gering ist. Käufer entscheiden sich in so einem Fall für ein Projekt nach ihren Wünschen und weichen unter Umständen in andere Lagen aus. Zahlreiche Neubaugebiete wurden in den letzten Jahren durch die ländlichen Gemeinden entwickelt, so dass Käufer auf genügend Alternativen zurückgreifen können.

Woher habe ich die Marktdaten?

Sämtliche hier aufgeführten Daten wurden dem Grundstücksmarktbericht 2016 des Gutachterausschusses des Rhein-Sieg-Kreises entnommen. Dieser wertet die Verkäufe des Jahres 2015 aus. Es handelt sich um tatsächlich erzielte Verkaufspreise, nicht um Angebotspreise wie auf den Immobilienportalen www.immobilienscout24.de oder www.immonet.de

Für sie interessant?
Wie bewertet man ein frei stehendes Einfamilienhaus. Hier geht es zu meinem Video: Bewertung von Einfamilienhäusern.

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