Mietpreisbremse (seit 01.06.2015)
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Für welche Mietverhältnisse gilt die Mietpreisbremse?
[Für die Kappungsgrenze scrollen Sie bitte weiter nach unten]
Die Mietpreisbremse gilt nur bei der Neuvermietung von Wohnungen, also nicht bei der Mieterhöhung in bestehenden Mietverträgen. Wird eine Wohnung neu vermietet, darf die Miete nicht mehr wie üblich maximal 20% über der Marktmiete liegen, sondern nur noch maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Es wird extra Bezug genommen auf die “ortsübliche Vergleichsmiete”.
Das politisch gewollte Ziel
Mit der Mietpreisbremse soll der Anstieg der Wohnungsmieten begrenzt werden. Üblicherweise erhöhen Vermieter in begehrten Wohnlagen bei einer Neuvermietung die neuen Mieten deutlich, um das zwischenzeitlich gestiegene Niveau am Markt zu erreichen. Wenn vorher der Mietvertrag sehr lange lief und die Mieten nicht ordnungsgemäß angepasst wurden, besteht ein starker Unterschied zwischen der bisherigen Miete und der Marktmiete.
Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei steigenden Marktmieten deutlich unter der Marktmiete. Da zu gleichen Teilen Neuabschlüsse und Mieterhöhungen der letzten 4 Jahre einfließen, hinkt die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich hinterher.
Durch die Einschränkung auf 10% und den Bezug auf die ortsübliche Vergleichsmiete werden zwei Bremsen beim Mietanstieg eingebaut.
Die Folgen für verschiedene Mietverhältnisse
Var. 1: Die Miete des bisherigen Mietvertrags war sehr niedrig
Vermieter, dürfen bei der Neuvermietung die bestehende (geringe) Miete auf maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmete nach oben anpassen.
Früher durfte die Neuabschlussmiete nicht mehr als 20% über der Marktmiete liegen. Ansonsten handelte es sich um eine Ordnungswidrigkeit. Da zwischen der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Marktmiete ein erheblicher Unterschied bestehen kann und noch 10% zu 20% gekappt sind, kann dies einen deutlichen Betrag ausmachen.
Var. 2: Die Wohnung ist bis zur Einführung der Mietpreisbremse eigen genutzt gewesen
Auch hier darf die Neuabschlussmiete nur max. 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Var. 3: Die Miete im alten Vertrag lag höher als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete
Hier darf das bisherige (höhere) Mietniveau des alten Mietvertrags beibehalten werden. Die Vermieter sollen nicht bestraft werden und ihre bisherigen Mieteinnahmen senken müssen.
Welche Wohnungen sind ausgenommen?
- Gewerbe, Ferienwohnungen, Garagen, möblierte Wohnungen zur vorübergehenden Überlassung sind ausgenommen.
- Neubauwohnungen, die seit dem 01. Oktober 2014 erstmals genutzt oder vermietet wurden.
- Umfassend modernisierte Wohnungen. Als grobe Faustregel gelten aufgewendete Kosten von rund 1/3 der Neubaukosten. Eine Renovierung oder Sanierung ist nicht ausreichend.
Gilt die Mietpreisbremse überall in Deutschland?
Sie gilt nur in Gegenden wo ein angespannter Wohnungsmarkt besteht. Als Daumenregel sind dies Großstädte (z.B. Berlin, München) und Gegenden mit großem Zuzug. Sehr ländliche Gegenden (weite Wege zur nächsten Stadt, strukturschwache Gegenden) haben üblicherweise keinen angespannten Wohnungsmarkt.
Die Landesregierung muss erst einmal feststellen, ob ein angespannter Wohnungsmarkt besteht. In den letzten 2 -3 Jahren wurden hierzu die Städte angeschrieben und befragt und es wurden Untersuchungen durchgeführt. In der Kappungsgrenzenverordnung (siehe Text unten) wurden dann die Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt benannt. Ob der Wohnungsmarkt dort auch tatsächlich angespannt ist, ist teilweise eine politische Entscheidung. Nun ja,…
Nach dem 1.6.2015 wird jetzt von den Landesregierungen die Einführung der Mietpreisbremse vorbereiltet. Das Gesetzt gilt zwar bereits, die Einführung vor Ort wird durch eine Rechtsverordnung der einzelnen Länder bestimmt. Diese werden zu jeweils unterschiedlichen Zeiten beschlossen. In diesen Verordnungen werden die Gegenden benannt. Die Verordnung wird auf 5 Jahre begrenzt.
Vom Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband ist eine Übersicht erstellt worden, die den Stand der Verfahren in den einzelnen Bundesländer zum Juni 2015 zeigt.
Laden Sie hier die obige Übersicht über die einzelnen Bundesländer herunter.
Download der wichtigsten Punkte der Mietpreisbremse
Diese Grafik wurde mir netterweise vom Immobilienportal immonet.de zur Verfügung gestellt. Ansicht des Bildes hier.
Kappungsgrenzen-Verordnung seit dem 1. Juni 2014
Durch die Einführung der Verordnung ist eine Mietpreisbremse für bestehende Mietverträge eingeführt worden. Sie gilt nur in Orten mit einer Wohnungsmarktknappheit.
Diese Orte fallen unter die Verordnung:
Im Rhein-Sieg-Kreis:
- Alfter
- Bad Honnef
- Niederkassel
- Sankt Augustin
- Siegburg
- Troisdorf
Größere Städte:
- Bonn
- Euskirchen
- Leverkusen
- Wesseling
Achtung: seit dem 01.06.2015 gilt in einigen Regionen die Mietpreisbremse. Diese wird beim Abschluss neuer Mietverträge angewendet. Die Kappungsgrenzenverordnung regelt hingegen die Erhöhungen bei bestehenden Mietverträgen.
Durch eine Änderung des § 558 Abs. 3 BGB haben die Bundesländer die Möglichkeit, Gebiete zu bestimmen, in denen die Kappungsgrenze zeitlich befristet wirksam wird. In diesen Gebieten soll die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbaren Wohnungen gefährdet sein.
Laden Sie hier den Gesetzestext herunter
Laden Sie hier den Gesetzestext zur Kappungsgrenzenverordnung herunter.
Die Folgen
Innerhalb von 3 Jahren konnte die Miete bislang maximal um 20% erhöht werden. Durch die neue Kappungsgrenzen-Verordnung kann sie nur geringer angepasst werden und zwar nur noch um 15%.
Bei einem Altvertrag, dessen Miete sehr niedrig ist kann sich der Zeitraum bis zur endgültigen Anpassung an die Marktmiete verzögern. Wenn die Miete so niedrig ist, dass sie mehr als 15% unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann die volle Anpassung nicht sofort ermöglicht werden. Die Anpassung kann in einem ersten Schritt nur bis 15% durchgeführt werden. Die weiteren Erhöhungen dürfen erst nach einer weiteren Wartezeit erfolgen.
Liegt bei einem Altvertrag die Miete weniger als 15% unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, so kann die Erhöhung auch wie bislang in einer Maßnahme erfolgen. Hier hat die Kappung keine Auswirkung. Vermieter sollten also darauf achten, die Miete regelmäßig anzupassen, um nicht zu weit unter Marktniveau zu rutschen.
Für wen gilt die Kappungsgrenzen-Verordnung nicht?
- Neuvermietungen sind nicht betroffen. Es sind nur laufende Mietverträge betroffen.
- Sie gilt nicht bei Staffelmieten und Indexmieten.
- Sie gilt nur für Wohnungsmietverträge.
Was ist eine ortsübliche Vergleichsmiete?
Es ist ein künstliches Gebilde, das durch einen Laien ohne Marktkenntnisse nicht ermittelt werden kann. Diese Vergleichsmiete setzt sich aus Mieterhöhungen und Neuvermietungen der letzten vier Jahre zusammen. Dabei muss jedes Jahr im gleichen Verhältnis berücksichtigt werden. Die Mindesanzahl an Vergleichswohnungen sind also insgesamt 8 als absoluter Minimalzahl.
Indem die Vergangenheit der letzen 4 Jahre mit einbezogen wird, liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei steigenden Mieten gewöhnlich deutlich tiefer als die Marktmieten. Dies ist von der Politik gewollt, um das Mietniveau niedrig zu halten.
Welche Voraussetzungen gelten für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Voraussetzung 1:
Bei bestehenden Mietverhältnissen darf die Miete nur bis auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden. Die gesetzliche Regelung findet sich unter § 558 BGB. Sie ist nach wie vor die Obergrenze für eine Erhöhung einer Bestandsmiete. Diese Regelung bleibt unverändert.
Indem die Vergangenheit mit einbezogen wird, liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei steigenden Mieten gewöhnlich deutlich tiefer als es die Marktmieten sind.
Voraussetzung 2:
Die Mieterhöhung darf nur bis zu einem festgeschriebenen maximalen Prozentsatz erfolgen. Bislang waren dies maximal 20% in 3 Jahren. Durch die neue Verordnung wird der maximale Prozentsatz in den betroffenen Städten auf 15% reduziert.