Mietschuldner richtig kündigen und räumen
In dieser 4-teiligen Videoserie erfahren Sie alles darüber, wie man Mietpreller und säumige Mietzahler zuerst richtig kündigt und dann möglichst kostengünstig räumt. Die Dauer der Kündigung und die anfallenden Kosten werden ebenfalls besprochen.
Die Interviews habe ich mit dem Rechtsanwalt Martin Eimer aus Rheinbach geführt. Er ist spezialisiert auf Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und hat schon viele Verfahren begleitet. Link zur Kanzlei.
Voraussetzung für eine Kündigung: Mietrückstände
Ein Vermieter ist gezwungen, solange abzuwarten, bis sich im Normalfall 2 Monatsmieten an Mietrückständen aufgestaut haben. Dies kann in einer Summe geschehen oder sich aus mehreren Teilbeträgen zusammensetzen.
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Die richtige Kündigung bei Mietrückständen
Auf der sicheren Seite ist der Vermieter, wenn er gleichzeitig auf zwei Arten kündigt: nämlich fristlos und ersatzweise fristgerecht. Warum dieser Umstand? Bei einer fristlosen Kündigung kann der Mieter die Kündigung unwirksam machen, indem er die ausstehende Miete nachzahlt. Das geht sogar noch während der Räumungsklage vor Gericht. Es mag aber nicht unbedingt der Wunsch des Vermieters sein, der sich aufgrund des Ärgers vom Mieter trennen will. Wenn nun die fristlose Kündigung nicht wirkt, da der Mieter schnell zahlt, gilt immer noch die fristgerechte (= ordentliche) Kündigung. Bei dieser muß der Vermieter nur länger warten, bis der Miete auszieht, da hier die Kündigungsfristen zu beachten sind.
Wann darf man überhaupt einen Mieter räumen?
Zuerst muß der Mieter vom Gericht zur Räumung verurteilt werden. Ohne einen Gerichtsbeschluss gibt es keine Räumung, denn Selbstjustiz ist in Deutschland nicht erlaubt.
Übrigens: die Klage auf Räumung kann unabhängig von der Klage auf Zahlung der noch ausstehenden Miete erfolgen – dieser Aspekt ist später bei den Kosten für das Verfahren noch wichtig.
Wie lange muß der Vermieter bei der Räumungsfrist im besten und schlechtesten Fall warten?
Es gibt keine feste Regel, da das Gericht je nach Einzelfall entscheidet, wie lange die Kündigungsfrist ist. Diese hängt auch vom Verhalten des Mieters ab. Im für den Vermieter ungünstigsten Fall kann die Räumungsfrist solange wie eine normale Kündigungsfrist sein – bei einem langen Mietverhältnis also bis zu einem Jahr. Hat sich der Mieter sehr extrem verhalten kann aber auch vom Gericht entschieden werden, dass der Mieter sofort ausziehen muß.
(5 Schritte der Räumung und Kündigung)
Die Kosten für das Gerichtsverfahren
Wie Rechtsanwalt Eimer so schön sagte „Vor Gericht zählt der Grundsatz: Der Verlierer trägt alle Kosten, der Gewinner zahlt nichts.“ So gilt es aber nur in der schönen Theorie. Denn wenn der Mieter schon nicht die Miete zahlen kann, kann er wahrscheinlich auch nicht die Kosten eines verlorenen Prozesses tragen. Daher sollte der Vermieter vor dem Prozess überlegen, wie weit und in welchem Umfang er ein Verfahren anstrebt.
Für den Gerichtsprozess werden Gebühren für die Rechtsanwälte und das Gericht selber fällig. Die Höhe der Kosten hängt vom Streitwert ab, also der Höhe, um die man sich streitet. Bei einer monatlichen Miete von 500 € bzw. einer Jahresmiete von 6.000 € und einer geschätzten ausstehenden Miete von 4.000 € beträgt der Streitwert 10.000 € für Räumung (Jahresmiete) und Rückstände. Das Streitrisiko bei Verlieren des Prozesses ist dann rund 4.500 €. Dies gilt für die erste Instanz beim Amtsgericht. Wenn man weiter streitet, steigen die Kosten deutlich.
Die Kosten für die Räumung
Erst nach diesem Urteil wird die Räumung durchgeführt und es fallen zusätzliche Kosten hierfür an. Bei einer Räumung muß immer ein Gerichtsvollzieher eingeschaltet werden – alleine darf der Vermieter nicht handeln.
Anders als beim Gerichtsverfahren kann der Vermieter bei der Räumung erheblich Kosten sparen, wenn er sich für ein günstiges vereinfachtes Verfahren entscheidet. Dies ist das Berliner Modell.
Das herkömmliche Räumungsverfahren, was es heute auch noch gibt, ist sehr teuer. Es wird vollständig durch den Gerichtsvollzieher durchgeführt. Der Gerichtsvollzieher räumt die Wohnung mit einem Umzugsunternehmen leer, dokumentiert jedes Stück haargenau und lagert alles ein. Dabei ist es egal, wie gut oder kaputt die Möbel und Gegenstände sind. Bei einer Wohnung können hierbei leicht 5.000 € an Kosten anfallen.
Durch die Rechtsprechung wurde erkannt, dass dies den Vermietern untragbare Lasten auferlegen kann, schließlich steht ja auch noch die Miete aus. Daher wurde das Berliner Modell entwickelt.
Das günstige Räumungsverfahren: Berliner Modell
Der Vermieter kann hierbei erheblich Kosten sparen, denn er räumt die Wohnung selbst und dokumentiert alles in der Wohnung Befindliche selbst und lagert die Möbel und Gegenstände selber ein. Der Gerichtsvollzieher muß zwar eingeschaltet werden, er ist aber nur am Anfang da, um den Mieter aus der Wohnung zu begleiten und grob ein paar Fotos zu machen.
Dem Mieter wird ein Monat Zeit gegeben, die Gegenstände gegen Geld auszulösen. Danach kann der Vermieter die Gegenstände aus der Wohnung selbst verkaufen oder über den Gerichtsvollzieher versteigern lassen. Im besten Fall holt er sich so einen Teil der Schulden zurück. Ansonsten ist er frei, diese zu entsorgen. Auch kann der Vermieter alles bis zum Verkauf in der Wohnung lassen und muß kein Transportunternehmen beauftragen. Die Kosten für den Gerichtsvollzieher liegen hier bei rund 300 €. Alles andere kann der Vermieter in Eigenregie übernehmen.
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Wie kann der Vermieter im Räumungsverfahren Kosten sparen
Es gibt zwei Möglichkeiten: der Vermieter vertritt sich vor dem Amtsgericht selbst – ob das bei einem Laien sinnvoll ist, sei dahingestellt.
Bei der Räumung wählt der Vermieter das günstige Berliner Modell und kümmert sich weitestgehend um die Räumung selbst. Ansonsten gibt es keine Möglichkeiten, bei der Räumung Geld zu sparen.
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Hilfe für Kleinvermieter: einstweilige Verfügung beschleunigt das Räumungsverfahren
Diese Regelung soll Kleinvermieter schützen, die durch die ausstehenden Zahlungen vor dem finanziellen Ruin stehen. Ab wann man Kleinvermieter ist, entscheidet das Gericht.
Wenn der Vermieter vor Gericht auf Zahlung der ausstehenden Miete plus Räumung klagt und nicht klar ist, warum der Mieter nicht zahlt, kann der Vermieter eine Anordnung durch das Gericht erwirken. Der Mieter muss dann die ausstehende Miete bei Gericht einzahlen. Der Betrag verbleibt solange bei Gericht, bis über die Verfahren entschieden ist. Wenn der Mieter dann trotzdem diese Summe nicht einzahlt, kann er direkt durch eine einstweilige Verfügung geräumt werden. Und das, obwohl das ursprüngliche Gerichtsverfahren noch gar nicht beendet ist.
Wie kann der Vermieter einen solventen Mieter auswählen und sich den Ärger ersparen?
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Vor Abschluss des Mietvertrags sollte der Vermieter den Mieter selbst kennenlernen bzw. einen vertrauenswürdigen Makler die Auswahl treffen lassen. Gerade ein Makler hat durch tausende Kundenkontakte ein feines Gespür, ob die Angaben der Mieter wahr sind. Auch kann ein Makler gezielter nach Bonitätsauskünften fragen, ohne dass es peinlich ist.
Der Mieter sollte auf jeden Fall eine Schufa-Auskunft vorlegen. Darüber hinaus kann der Vermieter auch den Kontakt zum bisherigen Vermieter suchen. Bei beiden unbedingt vorher die Genehmigung des Mieters einholen.
Die Vereinbarung einer Mietkaution ist sinnvoll. Allerdings hat der Mieter heute das Recht, diese in drei Teilbeträgen zu erbringen. Hilfsweise kann der Mieter auch eine Mietbürgschaft vorlegen.
Schauen Sie sich auf jeden Fall meine 4 youtube-Videos an. Dort sind die Fälle sehr detailliert beschrieben. Wenn Ihnen dieser Beitrag gefällt, tragen Sie sich doch in meine Mailingliste ein. Sie erhalten dann regelmässig Informationen über neue Beiträge. Selbstverständlich wird diese Liste nicht weitergegeben.
Rechtlicher Hinweis
Ich bin kein Jurist und habe diese Hinweise nach meinem Wissen zusammengestellt. Ich empfehle im speziellen Fall, einen Rechtsanwalt hinzuziehen.