Richtig den Bodenwert für ein Grundstück ermitteln
Lage, Lage und nochmal Lage. Jeder, der schon einmal ein Haus gebaut hat und ein geeignetes Grundstück dafür suchte, weiß, dass Preis und Wert der Fläche nicht nur von der Quadratmeterzahl abhängen, sondern dass zudem die Lage ganz entscheidend ist.
In der Stadt ist Grund und Boden meist teurer als im ländlichen Raum. Eine gute Verkehrsanbindung kann den Wert eines Grundstückes steigern, die laute Straße direkt davor kann ihn aber auch mindern. Daher muss für ein Wertgutachten einer Immobilie nicht nur der Zustand des Hauses, sondern auch immer der Bodenwert sorgfältig ermittelt werden.
Vorrangig soll hierfür das „Vergleichswertverfahren“ angewendet werden und geschaut werden, welchen Wert Grundstücke im direkten Umfeld haben. Dies ist in der Praxis nicht ganz einfach, da es unbebaute Grundstücke meist nur in Neubaugebieten gibt und sie in Innenstädten selten sind. Nur vereinzelt gibt es Baulücken.
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Bodenrichtwerte veröffentlicht der Gutachterausschuss
Daher greift man bei der Bewertung auf die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses zurück, die dieser üblicherweise zum 1. Januar eines Jahres für Bodenrichtwertzonen festlegt. Die erfolgten Verkäufe im betreffenden Gebiet fließen in die Berechnung ein. Der Gutachterausschuss definiert und veröffentlicht gleichzeitig Bedingungen, die dem Bodenrichtwert zugrunde liegen und die beachtet werden müssen. So basiert der Bodenrichtwert darauf, ob Wohn- oder Gewerbenutzung vorliegt, auf der Geschossfläche, der Anzahl der Geschosse und dem Erschließungszustand. Zusätzlich werden die Grundstücksgröße des Bodenrichtwertgrundstücks oder die Breite und Tiefe ausgewiesen.
Link zu den offiziellen Bodenrichtwerten in Nordrhein-Westfalen: boris.nrw
Link zu den offziellen Bodenrichtwerten in Rheinland-Pfalz: boris.rlp
Ohne Anpassungen geht es nicht
Weil das zu bewertende Grundstück eigentlich immer von diesen Grunddaten abweicht, kann der Bodenrichtwert nicht einfach übernommen werden, sondern müssen Wertanpassungen vorgenommen werden.
Gründe können unter anderem eine andere Verkehrslage, ein anderer Zuschnitt, eine andere Größe, eine Hanglage oder abweichende Sonnenausrichtung sein.
Kleinere Grundstücke sind gefragter und daher im Verhältnis oft teurer als große. Eine breitere Straßenfront wertet die Fläche auf, ebenso eine Süd- oder Südwestausrichtung des Gartens, der bevorzugt hinter dem Haus liegen sollte.
Bodenwerte für Gewerbenutzung gelten nicht für Wohnnutzung und umgekehrt. Der Bebauungsplan gibt Auskunft, welche Nutzung auf einem Grundstück zulässig ist. Auch die Entfernung zum Bodenwert schlägt sich nieder: Je weiter die beiden Grundstücke auseinander liegen, umso eher sollte die abweichende Lage berücksichtigt werden.
Beim Grundstück zählt die Größe
Vom Gutachterausschuss werden teilweise Umrechnungsfaktoren für eine andere Grundstücksgröße oder eine andere Ausnutzung veröffentlicht. Diese finden sich im Grundstücksmarktbericht, den man käuflich beim Gutachterausschuss erwerben kann. Aus den Tabellen ergibt sich, dass für kleinere Grundstücke höhere Quadratmeterpreise gezahlt werden und bei größeren Grundstücken der Bodenwert pro Quadratmeter sinkt. Grund: Viele Käufer haben eine Obergrenze für den Kaufpreis und möchten vielleicht gar nicht mehr so ein großes Grundstück erwerben. Dies drückt den Preis
Ist das Grundstück übergroß wird das Grundstück selber in Zonen aufgeteilt. Die Zonen beginnen gewöhnlich ab der Straße und führen sich zur rückwärtigen Grundstücksgrenze fort. Die der Straße zugewandte Zone ist mehr wert, hier ist Bauland. Dieser hochwertige Teil wird auch Vorderland genannt, da er vorne zur Straße liegt. Der rückwärtige Bereich (z.B. ab einer Tiefe von 30 oder 40 Meter) wird als Gartenland betrachtet. Meistens kann man hier nicht mehr bauen und das Grundstück dient nur noch als Freizeitgarten.
Für meine Immobiliengutachten recherchiere ich alle Umrechnungsfaktoren und begründe die Wahl des Bodenwerts ausführlich im Gutachten. Ich erkundige mich bei der Gemeinde und dem Gutachterausschuss nach der Tiefe der Grundstücksaufteilung, um die Zonen richtig zu bilden. Jedes Grundstück ist unterschiedlich breit, tief, geschnitten und ausgenutzt. Die ganzen Anpassungen müssen richtig angewendet werden, damit sie zum wahren Wert führen. Bei falscher Anwendung können Sie sich potentieren.
Als Immobiliengutachter bewerte ich das Baugrundstück bzw. den Grundstückswert
Als Immobiliengutachter in Rheinbach bei Bonn bewerte ich Grundstücke und Rechte an Grundstücken (wie Nießbrauch, Erbbaurechte). Mein Sachverständigenbüro verfügt über eine große Erfahrung in der Bewertung von Baugrundstücken, Bauerwartungsland, Gemeinbedarf, Wegerechten, Geh- und Fahrrechten.
Als Immobiliengutachter habe ich eine langjährige Erfahrung in der Bewertung schwieriger Fälle und Fragestellungen für die Bewertung von Mieten, Marktwerte und Verkehrswerte von Häusern, Wohnungen, Mehrfamilienhäusern, Büroimmobilien und Gewerbeimmobilien.
Ich bin als Immobiliensachverständiger tätig im Raum Bonn, Euskirchen, Rhein-Sieg-Kreis, wie Rheinbach, Meckenheim, Swisttal, Wachtberg, Bornheim.