Warum Sie beim Kauf mehr als das Grundbuch einsehen sollten
Grundbucheinsicht reicht nicht. Diese Belastungen eines Grundstücks sehen Sie nicht im Grundbuch.
1. Überbau eines Grundstücks durch ein Nachbargebäude
Ein Überbau ist ein Bauwerk, welches zu Teilen auf einem anderen Grundstück errichtet wurde.
Per Gesetz hat der Belastete den Überbau zu dulden. Dies gilt nur dann nicht, wenn der Nachbar den Überbau mit Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit errichtet und der Belastete nicht rechtzeitig widersprochen hat.
Als Ausgleich wird eine finanzielle Entschädigung gezahlt, deren entsprechende Höhe ist im Gesetz festgelegt ist. Im Hinblick auf die Finanzen ist der Überbau ungünstig für den Belasteten, da für die Rentenhöhe die Wertverhältnisse zum Zeitpunkt des Überbaus herangezogen werden. Dies kann viele Jahrzehnte zurückliegen. Die zu zahlende Rente errechnet sich aus dem niedrigen Bodenwert der Vergangenheit mit der damals angemessenen Verzinsung. Je länger der Überbau zurückliegt, desto ungünstiger ist es für den Belasteten, da eine Erhöhung der Überbaurente im Gesetz nicht vorgesehen ist. Mit steigenden Bodenpreisen wird der Nachteil immer größer.
Lösung
In der sogenannten Flurkarte sind Überbauten sichtbar. Um Sicherheit zu haben, verschaffe ich mir für meine Gutachten die amtliche Flurkarte.
2. Baulasten
Eine Baulast ist eine freiwillige Duldung oder Pflicht des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde als öffentliche Verwaltung. Die Baulast dient dazu, Baurecht zu schaffen. Sie kann nur aufgehoben werden, wenn die Behörde verzichtet.
Häufig tritt sie bei nicht eingehaltenen Grenzabständen auf, so dass ein Teil des belasteten Grundstücks nicht wie üblich bebaut werden kann. Dies schränkt die Ausnutzbarkeit des belasteten Grundstücks ein.
Bei einer Vereinigungsbaulast werden zwei Grundstücke als Eins behandelt. Dies ist der Fall, wenn ein Gebäude auf zwei Grundstücken steht.
Bei Garagen auf einem separaten Flurstück findet sich manchmal eine Stellplatzanbindungsbaulast, so dass die Garage nur zusammen mit dem Haus verkauft werden kann.
Lösung
Es empfiehlt sich, das Baulastenverzeichnis bei der Stadtverwaltung oder dem Kreis einzusehen. Bei meinen Gutachten hole ich eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis ein, um jede Unsicherheit auszuschließen.
3. Denkmalschutz
Ein Gebäude kann ganz oder teilweise (z. B. eine Fassade) unter Denkmalschutz stehen. Es gibt auch Bodendenkmäler (z. B. ein historischer Graben oder Wall) oder ganze Gebäudezeilen (Ensemble), die geschützt sind.
Der Eigentümer eines Denkmals ist bei Renovierungen und Sanierungen eingeschränkt. Gewöhnlich muss er sich die Maßnahmen von der Behörde genehmigen lassen. Diese hat das Recht, Materialien und Maßnahmen vorzugeben. Es können einem Eigentümer höhere Kosten entstehen und gewisse Nutzungen verboten werden.
Lösung:
Es kann eine Auskunft aus dem Denkmalverzeichnis bei der Gemeinde oder dem Kreis eingeholt werden. Bei meinem Gutachten erkundige ich mich nach dem Vorhandensein eines Denkmalschutzes.
4. Altlasten
Altlasten sind umweltgefährdende Stoffe auf oder unter der Erde. Sie sind häufig nicht mit dem bloßen Auge erkennbar und können seit vielen Jahren unentdeckt sein. Eine industrielle Nutzung kann einen Hinweis auf eine mögliche Verschmutzung geben. Gewisse Branchen, wie Gerbereien, Eloxierwerke oder Tankstellen weisen bspw. ein höheres Gefahrenpotential auf.
Lösung:
Eine Auskunft aus dem Altlastenkataster kann beim Kreis angefordert werden. Diese Information gibt zwar keine endgültige Sicherheit, es werden allerdings auch Verdachtsflächen erfasst. So erhält man immerhin einen Hinweis für spätere Nachforschungen. Bei meinem Gutachten hole ich eine Auskunft aus dem Altlastenkataster ein.
