Was sind eigentlich Dienstbarkeiten?

Ganz allgemein sind dies Nutzungsrechte für eine andere Person (beschränkte persönliche Dienstbarkeit) oder einen anderen Grundstückseigentümer (Grunddienstbarkeit). Eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit erlischt mit dem Tod. Eine Grunddienstbarkeit ist an das Grundstück gebunden und bleibt über den Tod bestehen. Man kann sie an der Formulierung erkennen: „für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks“.

Eine Dienstbarkeit wird in Abteilung II des Grundbuchs des belasteten Grundstücks eingetragen. Der Eigentümer des belasteten Grundstücks ist dazu verpflichtet, dies zu dulden oder zu unterlassen. Er kann nicht aktiv zum Handeln gezwungen werden. Sie sollten auf jeden Fall nicht nur auf die gekürzte Eintragung im Grundbuch vertrauen, sondern die ursprüngliche notarielle Urkunde einsehen. Aus dem Notarvertrag können Sie die vertraglichen Vereinbarungen, die Größe der belasteten Fläche und eventuelle Kostenvereinbarungen entnehmen.

Die am häufigsten vorkommende Dienstbarkeiten sind:

1. Wegerechte

Das Wegerecht ist am umfassendsten und beinhaltet ein Geh-, Fahr- und Viehtriebsrecht (eher selten in der Stadt). Das Gehrecht erlaubt nur die Nutzung zu Fuß, jedoch nicht das Befahren mit einem PKW.

Der Berechtigte ist grundsätzlich zur Unterhaltung und Instandsetzung der Anlage verpflichtet, auch wenn der belastete Eigentümer diese selbst mit nutzt. Vertraglich kann eine Kostentragung ausgeschlossen werden oder eine Wegerente vereinbart werden.

2. Leitungsrechte

Leitungsrechte können für Erdleitungen (Wasser, Kanal, Strom- oder Gasleitungen) oder aber für überirdische Leitungen (Hochspannungsleitungen) gelten. Die belasteten Grundstücke sind meist in ihrem Wert gemindert. Es ist nicht nur der Leitungsweg frei zu halten, sondern auch jeweils ein Schutzstreifen neben der Leitung. Für den Begünstigten werden oft Betretungsrechte eingeräumt, um Reparaturarbeiten und Wartungen durchzuführen. Die Bebaubarkeit des Grundstücks kann eingeschränkt sein, da ein Abstand von den Leitungen einzuhalten ist und dort nicht gebaut werden darf.

3. Nießbrauch

Es ist das umfassendste Nutzungsrecht an einer Immobilie. Der Berechtigte darf den Eigentümer von der Nutzung ausschließen. Ob ein Entgelt gezahlt wird, ist Vereinbarungssache. Der Nießbrauchsberechtigte kann die Immobilie selbst nutzen oder sie an andere vermieten und Einkünfte erzielen. Der Berechtigte trägt gewöhnlich alle Kosten und Lasten des Grundstücks, wie öffentliche Abgaben, Nebenkosten, Finanzierung und die Instandhaltung der Immobilie. Aber auch dies kann anders vereinbart werden. Der Nießbrauch wird häufig bei der Erbfolge vereinbart. Er ist nicht vererbbar.

4. Wohnungsrechte

Sie werden landläufig auch als „Wohnrechte“ bezeichnet, wobei ein Wohnrecht tatsächlich etwas anderes bedeutet. Der Begünstigte darf unter Ausschluss des Eigentümers ein Gebäude, eine Wohnung oder einzelne Räume nutzen. Er darf auch seine Familie oder Pflegepersonal mit wohnen lassen. Das Wohnungsrecht kann nicht vererbt werden. Es erlischt mit dem Tod. Ob eine Nutzung gegen Entgelt vereinbart ist und ob die Instandhaltung und Nebenkosten zu tragen sind, regelt die notarielle Urkunde. Diese muss auf jeden Fall eingesehen werden, um die Auswirkungen beurteilen zu können.

5. Wohnrechte

Ein Wohnrecht umfasst etwas weniger als ein Wohnungsrecht. Es gewährt die ausschließliche Nutzung von nur Teilen einer Wohnung oder eines Hauses und sonst nur die Mitbenutzung. Welche Räume mitgenutzt werden können, muss vertraglich vereinbart sein –beispielsweise die Nutzung eines Zimmers und Mitbenutzung von Küche und Bad. Auch das Wohnrecht erlischt mit dem Tod.